Baux ruraux

Fermage 2009 en hausse alors que les revenus sont en baisse

Dans notre région, les fermages des terres agricoles sont traditionnellement échus au 11 novembre. L'indice départemental du fermage agricole applicable du 1^er octobre 2009 au 30 septembre 2010 est en hausse de+ 2,25% par rapport à 2008. L'indice viticole pour la même période s'établit à + 1,93 %.

Alors que tous les indicateurs du revenu agricole sont au rouge en 2009, l'indice du fermage ressort quant à lui en hausse. Cette évolution à contre courant s'explique par le fait que l'indice est lié au revenu brut d'exploitation agricole national et départemental constaté au cours des 5 années précédentes. Ainsi bien que le revenu agricole était fortement en baisse en 2008, l'indice des fermages 2009 ressort à la hausse car il intègre aussi les années antérieures plus propices.

Depuis le 2 janvier 1995, les fermages afférents aux terres agricoles ne sont plus officiellement calculés à partir d'une quantité de denrées et le prix fermage de celle-ci. Le nouveau mode de calcul est basé sur une valeur monétaire qui est mise à jour chaque année. Il prend en compte :
                 - le fermage payé en 1994, servant de valeur de référence
                 - un indice départemental des fermages, destiné à actualiser annuellement cette valeur de référence.

Calcul des fermages agricoles

La composition de l'indice des fermages agricoles a été définie en 1995 dans chaque département par la commission consultative paritaire des baux ruraux. Pour le Bas-Rhin, l'indice est composé pour 50 % du revenu brut d'entreprise agricole national et pour 50 % du revenu brut d'entreprise agricole départemental (moyenne sur les 5 dernières années). Ainsi, en partant d'une base 100 en 1994, l'indice départemental des fermages constaté pour 2009 est de 113,4. On observe une hausse de 2,25 %, par rapport à l'année dernière, soit 13,4 % d'augmentation depuis 1994.

Année	1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002
Indice des fermages	100	99	98,4	98,9	101,1	104,7	106,1	107,4	108,6
Variation de l'indice	(base)	- 1% (95/94)	- 0,61% (96/95)	+0,51% (97/96)	+2,22% (98/97)	+3,56% (99/98)	+1,34% (00/99)	+1,23% (01/00)	+1,12% (02/01)

suite

Année	1994	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009
Indice des fermages	100	109,6	109	108,9	107,5	106,6	110,9	113,4
Variation de l'indice	(base)	+0,92% (03/02	- 0,55% (04/03)	-0,09% (05/04)	- 1,29% (06/05)	- 0,84% (07/06)	+ 4,03% (08/07)	+ 2,25% (09/08)

Comment faire le calcul ?

Différentes méthodes sont utilisables pour calculer le fermage des anciens baux exprimés en quantité de denrées, échus entre le 1^er octobre 2009 et le 30 septembre 2010.

1^ère méthode : application de l'indice annuel par rapport à l'indice de base (100 en 1994)

Fermage 2009 = Fermage 1994 x 113,4                                                  100

Exemple        - fermage payé en 1994 : 800 F = 121,96 €
                    - fermage payé en 1995 : 800 x 99/100 = 792 F = 120,74 €
                    - fermage à payer en 2009 : 121,96 x 113,4 / 100 = 138,30 €

2^ème méthode : application de la variation de l'indice par rapport à l'année précédente

Fermage 2009 = Fermage 2008 + 2,25 %

Attention, cette deuxième méthode ne peut être utilisée que si toutes les hausses et baisses successives ont toutes été appliquées depuis 1994.

3^ème méthode : calcul à partir de la quantité de denrées (blé, lait ...)

Il est également possible de procéder comme par le passé, en prenant comme prix des denrées 2009, les prix de 1994 corrigés par l'indice des fermages de 2009.

Fermage 2009 = (prix des denrées en 1994 + 13,4 %) x quantité de denrées

Exemple :      - prix du blé fermage : 124,50 F/q = 18,98 €/quintal
                                                    : 18,98 x 113,4 = 21,52 €/quintal
                                                                   100

Nous rappelons que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire, en complément du fermage, un certain nombre de charges, à savoir : 1/5^ème  de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, la moitié de la part Chambre d'agriculture et la part Caisse d'assurance accidents agricole.

La loi de finances pour 2006 avait mis en place une exonération de 20% de la taxe foncière sur les propriétés non bâties applicable aux terres agricoles. Cet abattement concerne la part communale et intercommunale de la TFNB. Cette disposition s'applique également en 2009.

Selon l'article L 415-3 du code rural, le propriétaire a l'obligation de répercuter cette exonération sur l'exploitant.

Baux exprimés en monnaie

Les baux récents, conclus sur la base d'une valeur en euros prennent en référence l'indice des fermages publié au 1^er octobre suivant la date de conclusion du bail. Ainsi, pour les baux conclus entre le 1^er octobre 2009 et le 30 septembre 2010, c'est l'indice des fermages 2009 (soit 113,4) qui servira d'indice de référence.

Fermage = loyer fixé dans le bail x indice en vigueur à l'échéance du bail                                                            Indice de référence

Exemple : bail conclu le 11/11/08 pour 130 €, première échéance le 11/11/09.

- fermage à payer en 2009 = 130 x indice 2009 = 130 €
                                                   indice 2009
La première échéance correspond toujours au montant fixé dans le bail.

- fermage 2010 = 130 x indice 2010
                                   indice 2009

- fermage 2011 = 130 x indice 2011
                                   indice 2009

Valeurs extrêmes pour les nouveaux baux

L'arrêté préfectoral du 13 octobre 2009 fixe, pour les baux conclus entre le 1^er octobre 2009 et le 30 septembre 2010, les maxima et minima pour le calcul des fermages à percevoir.

Le montant définitif du fermage à retenir par les parties concernées sera fixé entre ces limites en fonction de la qualité et de l'état du sol (revenu cadastral, ...), du morcellement et de la forme des parcelles ainsi que de leur relief et de leur accessibilité.

Indice viticole

Dans un souci d'harmonisation, la profession a mis en place un indice régional viticole depuis 2007. Selon l'arrêté préfectoral du 12 octobre 2007, cet indice est donc désormais composé pour 25% du revenu brut d'entreprise agricole national à l'hectare, pour 25% du revenu brut d'entreprise agricole départemental à l'hectare pour le Bas-Rhin, pour 25 % du revenu brut d'entreprise agricole départemental à l'hectare pour le Haut-Rhin et pour 25 % du revenu brut d'entreprise agricole national à l'hectare de la catégorie " vins de qualité ".

Ainsi l'indice des fermages relatif à la viticulture alsacienne est constaté pour 2009 à la valeur de 110,8 et il est applicable pour les échéances annuelles allant du 1^er octobre 2009 au 30 septembre 2010. La variation de cet indice par rapport à l'année précédente est de 1,93%.

Dans le cas des terrains plantés en vignes ou affectés à la viticulture, le mode de calcul reste le même que par le passé : quantité de raisin fixée par le bail x prix fixé par l'arrêté préfectoral (voir tableau).

Pour les nouveaux baux, il est possible d'opter pour la méthode basée sur les indices. Ces nouveaux baux devront alors être conclus pour un montant exprimé en euros. Celui-ci sera actualisé chaque année en fonction de l'indice des fermages viticole.

Le tableau ci-dessous indique les fourchettes minimum et maximum au sein desquelles les nouveaux contrats conclus entre le 1^er octobre 2009 et le 30 septembre 2010 devront être établis.