Changement de destination du bien loué : résiliation du bail

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Depuis quelques années maintenant, la profession agricole dénonce le grignotage du foncier agricole dans le département. L’usage agricole des sols se perd au profit des surfaces urbaines et des espaces naturels.

Ce phénomène a directement des impacts sur la structure foncière des exploitations agricoles. Néanmoins, des conditions de fond et de forme doivent être réunies pour que la résiliation du bail intervienne. Le preneur en place ne peut pas se voir contraint de quitter la parcelle du jour au lendemain.

Un petit rafraîchissement des règles juridiques en la matière s’impose d’autant qu’elles sont assez souvent éloignées de la pratique.

La résiliation du bail pour changement de destination du bien loué n’intervient pas forcément de plein droit. Le classement de la parcelle au document d’urbanisme ou l’absence de classification permet de déterminer le mode de résiliation du bail.

  1. La résiliation de plein droit

L’article L.411-32 alinéa 1er du code rural prévoit que « le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ».

Concrètement, la résiliation de plein droit n’intervient que si la parcelle en cause est classée en zone U d’un PLU.

A contrario, une parcelle classée en zone naturelle « N » ou dans une zone à urbaniser « AU » d’un PLU ne peut faire l’objet d’une résiliation de plein droit. La résiliation du bail pour une telle parcelle devra faire l’objet au préalable d’une autorisation préfectorale (cf. paragraphe 2).

Le classement de la parcelle au regard du document d’urbanisme est apprécié à la date de la notification de la résiliation.

  1. La résiliation subordonnée à l’accord du Préfet

L’article L.411-32 alinéa 2 du code rural dispose qu’ « en l’absence d’un plan local d’urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative. »

La procédure administrative est la suivante :

1 – Saisine du Préfet par le bailleur

2 – Délai de 4 mois pour examiner la demande

3a – La Commission Consultative Paritaire

3b – Silence du Préfet au-delà de 4 mois = décision de rejet

des Baux Ruraux (CCPBR) est saisie par le Préfet

pour émettre un avis sur la demande en résiliation

4 - L’autorisation de résilier le bail ou la décision de refus du Préfet peut être contestée devant le Tribunal Administratif.

  1. Notification de résiliation par le bailleur

Pour résilier le bail sur le fondement du changement de destination du bien loué, le bailleur doit faire délivrer un congé par acte d’huissier. Dans le congé, le bailleur s’engage à changer ou à faire changer la destination du terrain agricole dans les 3 ans qui suivent la résiliation.

  1. Date d’effet de la résiliation et droits accordés au preneur en place

A défaut d’accord amiable contraire entre le preneur et le bailleur, la résiliation du bail prend effet 1 an après la notification faite par acte d’huissier.

Enfin, l’article L.411-32 alinéa 5 du code rural, prévoit que « le preneur est indemnisé du préjudice comme il le serait en cas d’expropriation ».

Comme toute procédure en résiliation de bail, le preneur en place, au vu des éléments de son dossier, peut contester le congé pour changement de destination du bien loué devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

La pratique en matière de résiliation de bail pour changement de destination est parfois bien éloignée des règles juridiques. Il est très fréquent que propriétaire privé ou public ou encore lotisseur mettent la pression sur les exploitants en place pour résilier sans délai le bail en cours. Il est donc parfois appréciable de connaître ses droits dans pareille situation.

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